疫情对于房地产的影响是非常明显的，本来因为房地产严格调控，中央提出房住不炒的原则，让住房回归居住的本源，就对房地产进行了限购限贷，所以之前二手房的成交量都是大幅下降的，和高峰相比，很多城市的二手房成交量已经下降了百分之五六十，这一次因为疫情的影响，很多售楼处都关掉了。新楼盘的销售基本上处于半停滞的状态，恒大推出75折售楼，其实就是加快销售、回笼资金的一种表现，2019年没有发生疫情的时候，全国就有460家中小房企倒闭。

这次疫情可能会加速一些中小房企倒闭，从另外一个角度，反而对于龙头房企是有利的，因为龙头企业可以趁机去低价收购一些土地，然后收购一些中小房企，市场份额会进一步提升，所以龙头房企的日子就好过一些，他们的资金面也会宽松一些，另外他们有比较好的资信，可以从银行或者从其他的途径融到资，所以对于大的地产企业，疫情的影响并不大，但是对于中小房企的影响是比较大的。

现在应该说房价过快上涨的势头已经遏制住了，下一步其实就是看房价的分化，以前房地产是黄金十年，基本上是躺着赚钱，买房都能赚到钱，但是将来一定要用脑子赚钱，要坚持价值投资，就是说一定要买核心区域、GDP能够增长比较稳定、人口净流入的区域，房价可能还会有上涨的空间，房子还是可以保值增值的资产，放心的可以持有，但是一些炒房的地段、没有实际刚需的地段，房价可能会出现下跌了。

房地产一直是中国经济的支柱，特别是过去一二十年，房地产可以说是中国经济的火车头，甚至有人说房地产绑架了中国经济，基本上每次房地产调控，很多地方经济就会出现明显下滑，因为房地产产业链很长，包括像钢铁、水泥、空调、冰箱这些家电产品等等，这些都是房地产产业链上的企业。这一次中央是下了决心来对房地产进行严格调控的，让住房回归居住的本源，之所以敢于提出这样一个政策，其实是有底气的，就是我们经济已经转型了，对于房地产的依赖不像以前那么强了，现在我们经济发展更多的是靠消费带动、科技拉动，虽然不像以前对经济起到决定性作用，但是也是经济中重要的一个推动力，所以对房地产调控应该这么理解，打击炒房，打击房叔房姐，但是对于人们正常的居住需求，改善性住房还是支持、鼓励的，一些地方政府因为财政吃紧以及当地情况，可能和其他地方不同，会因城施策，适度的来放松房地产调控政策，这些都是可以理解的。相信将来对于房地产的定位，就是为人们提供住房的一个产品，它的存在具有合理性，并且长期来看，好的房企还是有很好的发展机会。

在去年年初我就提出，未来十年是A股市场的黄金十年，就像过去十年是楼市的黄金十年一样，居民储蓄过去十年基本上都流入了房地产市场，流入了银行理财，未来十年转移方向就是流入到资本市场，但一部分是居民自己入市炒股，所以我们看到最近的新股开户数已经达到了1.6亿，创了新高。另一方面，大多数居民并不适合自己炒股，大部分要通过买入基金的方式来入市，居民储蓄大转移的方向就是从以前的楼市、从理财产品转移到资本市场，大趋势是不会变的，这是为什么在经济受到很大冲击的情况之下，股市反而走出了一波牛市走势，就是因为居民投资资本市场的意愿不断增强。

央行要求银行对于受到疫情影响遇到暂时困难而发展前景比较好的企业，不能随便的抽贷断贷，防止银行釜底抽薪，但是对于很多中小企业来说，他们可能本来就从银行拿不到贷款，现在又遇到资金面困难，可能就有扛不过去的情况，所以对中小企业的支持，不能仅仅限于不抽贷断贷，而要加大对他们的新增贷款，对一些可能暂时没有抵押物，但是有比较好发展前景的一些小微企业提供一定的支持，帮助他们渡过难关。小微企业本身要注意降低成本，想尽办法能够开拓一些新的融资渠道，开拓一些新的业务方式，比如说一些快餐企业，它们针对当前的情况，就及时地来送外卖，创造一些收入。

这次疫情主要受益的是两方面的行业，一个是医药行业，因为无论是疫苗行业，还是卖一些防护用的工具，比如说防护服、口罩、消毒液等等，这些企业受益比较大，还有一些商业零售，做医药零售、中药、西药的企业都是受益比较大的。当然这些医药公司受益，大家要区别来看，不能一概而论，比如说仅仅是针对疫情短期需求的物资企业，它的利润爆发就是阶段性的，在疫情期间可能需求比较大，比如说口罩，防护服等等，他们的需求等到疫情过去之后很快就会消失，但是一些真正有长期研发能力、一些中药龙头股、一些疫苗龙头股，还有一些创新药龙头股，它们本身就有很好的投资价值，只是因为这次疫情让他们短期股价出现了上涨，等疫情过去之后，他们仍然有用武之地，仍然有很好的发展机会，这些企业是真正值得长期关注的。

另一个受益的行业就是所谓的非接触经济，或者可以把它叫做宅经济。对于线上办公、线上教育，还有视频直播等这些新的形式，我觉得推动力是非常大的。

疫情过去之后哪些行业会出现报复性增长？会出现反弹？那就是消费行业，消费服务业在疫情过去之后，肯定会迎来大幅反弹的机会，相关上市公司，特别是行业龙头股本身就是具备长期投资价值的。比如说白酒、食品饮料、家电、旅游酒店、消费电子等等，本来它们就是受益于中国14亿人口，受益于中国最大的消费市场，现在因为疫情，相当于把这些需求压制住了，疫情过后，人们的需求会出现报复性增长，它们的股价也有望出现比较好的回升，我认为下一步是可以布局这些消费白马股的。

(文/前海开源基金首席经济学家 杨德龙)

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