三线城市张家口的“逆袭” 冬奥会概念和房价飙涨的秘密
田国宝
“现在只剩下四五套顶层三居室，还有一套二楼两居室，是别人退出来的，其他的都卖完了。”10月18日，在张家口市经开区某楼盘售楼处，销售人员说。当天上午，不多的几位购房者得到的是同样的答案。
房荒，是张家口购房者的普遍感受，经济观察报记者走访了10多个楼盘发现，无论是房价相对较高的经开区、桥东区，还是价格相对较低的桥西区，多数项目只剩下为数不多的顶层户型，销售人员给出的答复基本一致：已经售完。
但是，张家口房管局数据显示，10月18日当天，张家口市区商品房可售面积为230.23万平方米，可售数量为26855套，当天成交量为45套。如果按照9月份销售量判断，张家口商品房去化周期超过两年，已经远超库存警戒线。
一边是官方数据中的大量库存，一边是开发商无房可售，2万多套房哪去了?一位不愿具名的开发商人士道出了其中玄机，“张家口市区共有27770拆迁户，已经安置了7000多户，等于还有2万多户手里拿着拆迁款等待买房。”
在这种背景下，张家口楼市形成了一个微妙的供需关系，以拆迁户为代表的刚需无房可买，开发商表示无房可卖，“近三年，还有大量棚户区改造工程，80%都是货币补偿，所以开发商不愁卖房子，先把不好的户型卖完，再推出好户型涨价。”上述开发商人士表示。
作为一个三线城市，张家口房价上涨并非没有缘由，从2015年7月份，与北京联合申办2022年冬奥会成功以来，京张高铁即将通车及棚户区改造等一系列基础设施工程开工，张家口楼市开始驶入快车道，一年多时间里，房价从6000多元涨至目前11000元左右。
无房可买 无房可卖
连续看了三天房，张旭有些焦躁，这个土生土长的张家口小伙子，2015年结婚后和父母挤在一个60多平米的两居室内，2016年4月份，女儿的出生让他萌生了买房的想法。
张旭月收入不到5000元，生孩子之前，妻子辞去了工作，母亲帮忙带孩子，父亲在工地打工，“这几年攒了一些钱，再凑凑首付就够了。”
对高新区和桥东区动辄上万的房价，他不打算考虑，“根本买不起，只能看看桥西的房子。”三天下来，他有些绝望，“看了几家，价格相对比较低，但要么没房，要么就是顶层和底层不好的户型。”
18日当天，张旭在桥西区一个项目看上了一套三居室，“顶层的，单价不到五千，算下来70来万，但家里人觉得顶层不好。”
整个张家口市区正面临无房可卖的情况，多数在售项目仅剩下一些较差的房源，但房价还在不断上涨，“年初大部分项目价格五六千，五一后开始上涨，基本一个月涨一千，现在稍微好点的项目都过万了。”
上述开发商介绍，张家口市内三个区，经开区房价普遍较高，市政府、新一中等几个热点区域开发商报价均在11000元左右，部分区域房价在8000元左右，“一些期房的价格也都过万了，价格相对低的又都太偏。”
桥东区房价也相对较高，多数项目报价都在9000元左右，红旗楼区域房价最高，其中容辰庄园单价已经达到每平方米15000元，成为整个张家口市区售价最高的项目，其他区域房价多数也在7000元以上。
相对于经开区和桥东区，桥西区房价相对较低，除了部分项目报价超过8000元，还有不少项目报价在5000元左右。“有很多拆迁户都买了桥西的房子，但那边配套很差，去超市买点东西，起码得开半个小时的车。”
张旭在经开区一个楼盘发现，商品房源公示表上的价格是每平方米8136元，开发商报价是11288元，这意味着开发商报价比备案价高出每平方米3000多元。
虽然价格上涨较快，但开发商似乎并不急于卖房，无论是张旭几天来看房经历，还是经济观察报记者实地走访，多数项目只有少数几套较差房源在售，“现在肯定买不到好户型，但以后价格还不知道会涨多少。”张旭的焦躁由此而生。
张家口市房管局数据显示，9月份成交量为1078套，成交面积为11.87万平方米，截至10月18日库存为26855套，库存面积为230.23万平方米，这意味着，按照9月份成交量计算，张家口去库存周期是24.9个月，按面积计算去库存周期是19.4个月。
张旭认为，“不是真的没房子，而是开发商捂盘不卖，等着涨价。”上述开发商人士也表示，“有的项目可能确实卖完了，前一段时成交比较旺盛，但个人判断，大部分开发商手里还是有房子的。”
一个三线城市的楼市
张家口毗邻北京西北部，原来市辖桥东、桥西、经开、宣化、下花园五个区及其他13个县，2016年经过行政区调整后，万全县、崇礼县撤县设区，宣化县并入宣化区，形成目前7区10县格局，其中崇礼县为2022年冬奥会部分项目举办地。
在整个张家口市内，崇礼区房价最高，它不仅是冬奥会的举办地，近年来由于越来越多北京人冬季来滑雪，带动了整个区域房价快速上涨，目前房价普遍超过万元，部分项目售价达到23000元，不过崇礼区房源并没有张家口市区紧张。
19日下午，经济观察报记者走访了崇礼区多个楼盘，几乎看不到前来看房的人，华府礼尚一位销售表示，由于价格较高，本地人很少购买，项目通常卖给外地人，其中以北京人为主，从2014年开盘以来，该项目仍有大量房源在售。
张家口另一个热点区域是怀来县，怀来县与北京延庆区接壤，在这一波楼市热潮中，部分靠近北京边界的项目受到投资人热捧。这个区域也吸引了恒大、华夏幸福等一线开发商的进入，目前多数项目售价在8000元以上，部分项目单价超过2万元。
与市内三区相比，崇礼和怀来房价较高，而且普遍面对投资市场，一些高价项目本地人很少购买。而张家口市区则普遍面向本地人，由于棚改释放出大量刚需潜在利好因素及冬奥会概念，房价涨幅较为迅猛。
张旭想不明白的是，一个月收入普遍只有两三千的三线城市，房价涨到了万元。“一个家庭两个人上班，一年纯收入也就两三万，如果养个孩子，基本攒不下钱，有几个人能买得起。也就看上了拆迁户手里的钱了。”
上述开发商人士也不否认，大量手握现金的拆迁户是开发商惜售和房价上涨的一个原因，但并不是唯一原因，“冬奥会是一个真正利好，京张高铁通车后，张家口到北京只有50分钟，而且为了迎接奥运，张家口城市环境和交通等基础设施也改善了很多。”
一面是持币待购的拆迁户等刚需群体，一面是开发商惜售待涨，张家口房地产供需缺口正在不断放大。
张家口楼市也开始引起外界关注，部分外地开发商开始进入，10月19日，来自北京的开发商鸿坤地产与张家口市经开区管委会签订了关于纬一中路两侧城中村改造项目协议，拆迁面积达780亩，用地总面积达680亩。
鸿坤是继首农集团之后，又一家来自北京的开发商，首农集团在经开区同样以棚户区改造名义介入，其开发的京润现代城项目位于老鸦庄南侧，销售人员表示只剩下三四套房源在售，但张家口市房管局显示，其在售数量为73套。
上述开发商人士判断，如果不出意外，张家口市房价上涨能够持续到奥运会之后。
在去库存背景下，张家口市政府出台多项利好政策，目前首套房首付为20%，二套房首付30%，此外，在契税方面，首套房144平米以上由原来3%下调至1.5%，二套房以90平方米为界，契税由统一3%分别下调至1%和2%。
不过，随着全国信贷政策收紧和近期调控期，张家口相关政策也将在近期收紧，一位销售人员表示，目前银行已经把消息传达给开发商，月底前，首套房首付将恢复至30%，二套房144平以下首付将提高至50%，144平以上首付将提高至70%。
豪赌拆迁户
像张旭这样的刚需，买不到房子的并不在少数。上述开发商人士透露，目前，张家口还有2万多户拆迁户持币待购，“拆迁户拆迁补偿总体算下来基本都在每平方米12000元左右，这么多手里有钱没房子的人，早晚会买房的。”
张家口市桥东区探机房地块补偿文件显示，该地区拆迁补偿标准为每平方米8817.9元，此外还有每平方米25元搬迁费、每平方米12元的临时安置补偿和每户3万元的奖励，另外，房产证面积之外每平方米补偿为1500元。
据拆迁办一位人士介绍，除了拆迁、安置等一系列补偿，为了配合政府去库存措施，拆迁户拿到补偿款一个月内购买商品房，另外奖励10万元。“总的算下来，每家基本都能拿到百十来万的补偿费”。
公开信息显示，张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。
12.6万棚户区居民，按照官方要求的80%的货币补偿比例，未来三年将有10万户刚需家庭被释放到商品房市场中。
就张家口市区三个区而言，桥东区涉及21777户拆迁户，桥西区涉及13193户，经开区涉及12235户，共涉及47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。
37000多户拆迁户，按照每户100万补偿款计算，构成一个370多亿的刚需购房市场，如果加上张旭这样的非拆迁刚需群体及其他区县新增刚需，这个市场规模将更加庞大。
这似乎侧面印证了开发商的惜售行为。
截至10月19日，张家口市内三区共有35个在售项目，可销售商品房数量为229.21万平方米，26723套。也就是说，从库存及去库存周期而言，张家口市房地产呈现供大于求局面，但从三年内释放出的刚需数量而言，市场还有较大的空间。
作为刚需群体，拆迁户们正面临着艰难的选择：如果现在买房，可以获得一定政府奖励，但只有顶层和低层较差的户型可选;如果持币观望，不仅得不到奖励，而且可能还要承受房价上涨带来苦果。
经开区一位拆迁户告诉记者，他目前有两种选择，一是购买回迁房，价格相对便宜，92平方米左右的房子全部费用是67万元，但未来不能上市交易;另一种是购买商品房，同小区面积相当的商品房，总价比回迁房高出近40万。
张旭同样如此，19日下午，他看中了一套二手房，户型和性价比均不错，单价不到8000元。晚上，卖家反悔了，因为同区域的一手房价格都已经涨到万元以上。
