当温州遇上《物权法》第149条

备受关注的温州房屋土地使用证到期问题仍在等待答案。

4月20日，国土资源部调研组赴浙江省温州市就上述问题展开调研。经济观察报独家获悉，尽管温州案例引发的土地续期问题迄今尚无定论，但调研组出发前，一些国土部高级官员私下就温州土地续期形成了几点看法：

一、使用权不满70年的土地可有偿续期至70年产权，70年产权土地续期问题须由法律明确;

二、使用权不满70年的土地续期交费标准应参考获取土地时的市场价格;

三、如果大家对这种提议争议过大，只能无偿续期。

另有一个问题，在调研组赶赴温州前，还没有答案：即续期费用由谁缴纳，是当时的开发商还是目前的业主。

巧合的是，就在当天，西城区阜内大街64号院内，国土资源部部长姜大明正在主持会议研究重修《土地管理法(修订草案)》，“土地到期续期”、“土地产权改革”成为场外的关键词。这部法律和《物权法》是我国土地领域两部最重要法律依据。

国土资源部一位官员透露，“国土资源部不具备解释《物权法》的权力，亦不是审议国家土地法律的审批机构，只是依法行政部门，调研组调研结束后，国土资源部会起草处理方案，提交至国务院。”“《土地管理法(修订草案)》当年对建设用地土地到期续期有过争议、讨论，热火朝天修改了6年，当时国务院签字通过，全国人大一审没有通过，现在又打回到国土资源部。土地制度改革不缺少做事单位，亦不缺少土地专家，缺乏一个明晰的土地产权制度改革方向。”接近国务院一位人士说。

4月21日晚，著名法学家、中国政法大学原校长江平在接受经济观察报采访时表示，迫在眉睫的是，全国人大法工委需对《物权法》第149条进行法律解释。

到期的土地

王女士2012年10月，在温州市区横河北新村买了一套75平方米的二手房，总房款超过100万元，今年准备卖房时，发现土地使用权在3月4日已经到期。

王女士的这套房屋，土地使用年限只有20年。令人惊奇的是，王女士的两个邻居，一家的土地使用年限是到2070年8月20日，另一家的房产证上没有土地使用年限。

据当地媒体报道，温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武称，如果王女士的土地证还没过期，在转让时续期享受“优惠价”(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金，取得70年土地使用权。如果过期后续期，需缴纳的土地出让金为全额的土地款。

经济观察报记者了解，横河北小区位于温州市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，横河北新村2016年基准地价是13230元/平方米，土地证上的土地使用面积为14.28平方米，全额土地出让金，即188924.4元。

按照此前温州相关说法，王女士需全额缴纳土地款，由于这笔资金占到转让房价的1/3，经当地媒体爆出后，在全国范围内引发震动。

国土部和浙江省国土资源厅已于4月20日赶赴温州就此事进行调研，由此，当地土地续期事宜已经搁浅。温州市官员对外表示，在土地续期方案制定方面尚无实质性进展。

记者了解到，目前已在温州水心住宅区购买二手房的一位业主正卡在土地使用年限上，这位业主在2016年3月购买了一套二手房，他将65.8万元的总房款存入银行第三方监管账户，才发现土地证过期，需办理土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费接近30万元，这位业主资金处于尴尬状态，房屋已过户，退不了房，土地证没有，房款处于冻结阶段，进退两难。

温州市国土资源局初步摸排证实，仅在温州市区，土地使用权在2017年12月31日前到期的房产，有600多套，至2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区，为特定区域、特殊时期的特定房屋。横河北新村的土地使用权为20年，即属此类特殊情况。

多地案例

此前，深圳、青岛和克拉玛依等多地均出现了房产土地使用权到期案例。

深圳在2001和2006年已出实例，深圳2004年出台文件《深圳市到期房地产续期若干规定》，第4条规定：“在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付;土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布”。

深圳市规土委提供给经济观察报的资料显示：罗湖国际商业大厦一名业主，其名下房产的土地使用年限是20年，2001年12月31日到期，2007年3月，这名业主申请土地使用年期从20年延长至50年，按照办公用途基准地价的35%计收该房产延期30年的地价，共计61704元，新的到期日为2031年12 月31日，这位业主是企业法人代表，续期是想继续从事合法盈利性事业。

深圳市规土委相关负责人向经济观察报强调：在住宅领域，深圳市规土委采取的是免费顺延形式，比如福田区香蜜某业主，用途为住宅，使用年期50年，从1992年4月8日到2042年4月7日止，这名业主可以将土地使用年限顺延至2062年4月。

深圳市补偿标准是相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，青岛基本复制深圳模式，是以基准地价的60%补交土地出让金，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

都以基准地价为基础，温州为何上了头条?

“深圳行政划拨用地总计78平方公里，绝大多数是商住和工业用地，比如罗湖国际商业大厦的这名业主，是带有盈利性质的法人机构，它补缴的61704元是企业法人补缴的。温州的王女士是个人，是满足公民基本居住权，并不是从事经营活动;深圳以盈利为目的续期是按基准地价的35%计算费用，温州王女士以满足居住权利的目的续期，却因为过期后就以100%的基准地价来计算，且深圳政策主要针对的是南山区、福田区等特区，确实会引起大家不满。”温州市国土系统一位官员反思。

该官员认为，《物权法》第149条的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”并没有明确如何“自动续期”，“顶层设计没有方案，居民的事情又不能不处理，不收取费用，谁敢承担流失国有资产的责任，搁置冷处理，谁敢承担懒政的责任，确实没有意识到企业法人和公民的续期属性特征不一样。”

4月21日晚间，著名法学家江平在接受经济观察报采访时，针对《物权法》第149条规定的“自动续期”表述了三点意见：

一、“续期”是说在期满以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新签订土地出让合同，而应把原有的使用权延续下去;

二、“自动续期”意味着业主不需主动提出申请，自行续期，即便没有交费仍然有权居住。如果房屋需要转让，使用权期满，将会在民事流转上产生影响，但并不影响其民事权利，因为权利是自动续期的;

三、《物权法》第149条“自动续期”并未规定有偿无偿，全国人大法工委一定要将此处明确解释。

曾深度参与当年物权法立法论证工作的中国社科院民法室主任孙宪忠认为：“自动续期”就是免费续，“国家土地所有权不是政府私权，要让人民享有实际利益。现在的土地使用权出让价格已经很高了，比很多国家的土地所有权还贵，到期后还想再收一次?”

谁来拍板

作为土地等相关法律的制定者，全国人大法工委似乎被推到了风口浪尖。

4月21日和4月22日，经济观察报就此事致电全国人大法工委，得到回复是：“由具体业务部门来回复。”

记者搜集的资料显示：全国人大对此事一直没有明确解释，唯一的解读来自于2007年全国人大法工委民法室主编的《中华人民共和国物权法精解》。

在这本书籍中，全国人大法工委在论及《物权法》第149条中“住宅建设用地使用权期间届满自动续期，续期期限和土地费支付标准、办法”时给出的解释是：有人认为需无偿续期，有人认为需有偿续期，争议颇大，“如何科学地规定土地使用权人届时应承担的义务，目前还缺少足够的依据。以不做规定为宜，且不影响国务院根据实际情况作出相关规定”。

值得注意的是，《物权法》六审稿中曾提出“续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”但这句话最终被删掉了。

曾经在全国人大法工委任职的一位官员亦表示，当时制定物权法的争议是有偿还是无偿续期，具体实践操作上，出现了一些使用期限在15年、20年或30年的土地，但这部分土地总量小。当时土地产权制度刚执行，个别地方政府怕出错，不敢冒进，就设置短期年限，开发商为了省钱选了比较低的年限，这一段历史也需尊重。

国土资源部一位官员透露，他的国土部同事们私下认为，产权期限不满70年的土地可有偿续期至70年产权，续期标准应该参考当时获取土地时的市场价格。

这位官员说，“温州这个事情要象征性处理，而70年产权争议太大，还是要通过立法来解决。”

前述全国人大法工委的官员表示，土地使用年限到期如何续期，并非是一个部门说了算，也不是人大法工委能定的，“国土资源部申报方案提交给国务院，决策的时候必须平衡地方政府利益，现在地方政府债务和财政情况不是非常乐观，30多个省至少有15个省以上是依靠土地财政。从法律上归属人大法工委定，实践中要考虑的因素很多。”

(经济观察报)