易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，融资规模增加，负债攀升，非资本化利息支出增加。同时，未销售现房存量较大，项目周转速度缓慢。当然，对于一些大量发行美元、港元债券的房地产企业来说，去年由于人民币贬值带来的汇兑损失也有所提升。
证券日报 本报记者 王丽新
截至4月10日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市有76家上市房企公布2015年年报，其财务费用合计为127.9亿元，与2014年的94.8亿元相比，上涨了33亿元，同比上涨约四成。
值得注意的是，在上述76家上市房企中，招商蛇口财务费用为15.48亿元暂居首位，而行业老大万科财务费用则为4.78亿元，暂居第5位。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，融资规模增加，负债攀升，非资本化利息支出增加。同时，未销售现房存量较大，项目周转速度缓慢。当然，对于一些大量发行美元、港元债券的房地产企业来说，去年由于人民币贬值带来的汇兑损失也有所提升。
财务费用涨四成
根据Wind资讯统计数据显示，在上述76家上市房企中，66家财务费用为正值，10家房企财务费用为负值。
《证券日报》记者注意到，财务费用10亿元以上者为3家，分别为招商蛇口、泛海控股和中华企业;在3亿元—5亿元之间的为9家，占比接近12%;在2亿元—3亿元之间的为10家，占比约为13%;在1亿元—2亿元之家的为13家，占比约为17%;而超过1亿元的总计为35家，占比为46%。
从具体企业来看，招商蛇口2015年度财务费用为15.48亿元，上年同期则为9.2亿元，同比上涨68%;位居第二位的是泛海控股，财务费用为11.88亿元;第三位为中华企业11.3亿元;第四位为陆家嘴5.92亿元，第五位为万科4.77亿元;第六位为中粮地产4.77亿元。
碰巧的是，万科与中联地产的财务费用仅相差约0.001亿元，然而两者归属母公司股东的净利润却是巨大落差。截至2015年底，万科实现归属母公司股东的净利润181.19亿元，中粮地产则为7.22亿元。这意味着，在这一指标上，万科的盈利能力相当于25个中粮地产。当然，由于销售规模的巨大差距，净利差距大并不异常。
但对于财务成本几乎完全持平的两家上市房企来说，中粮地产的财务成本对其净利润空间已造成严重侵蚀。财务成本高企的背后，除了融资成本过高外，项目周转速度过慢也是硬伤。
另外值得关注的是中华企业，该企业财务费用高达11.3亿元，归属母公司股东的净利润却为-24.87亿元，同比下降409.07%;净利润率-53.43%，同比下降42.72个百分点。
“类似中华企业等财务费用过高消耗的企业，背后凸显了高负债和低盈利的困境。实际上很多低周转的房企其实都有类似的问题。”严跃进称，此类企业背后和体制转轨有关系，造成资金的使用效率非常低，进而也说明管理效率并不高。
项目周转速度承压
事实上，房企财务成本高企的背后，不仅是债务的增加，存货管理和拿地节奏的把控，都将对其造成重要影响。
兰德咨询总裁宋延庆曾对《证券日报》记者表示，“在房地产开发中，以项目竣工期备案为时点来看的话，若在项目竣工之际仍未偿还完当初开发项目的有息借款，那么尚未销售的现房越多，则将给企业的财务成本指标带来的压力越大”。
而2015年市场虽相对较好，但个别城市库存量过大，且消化周期严重超过行业平均水平线的项目对企业财务费用造成较高负担。
当然，市场上不乏库存管理和财务费用控制相对水平较高的房企。以在港上市的龙湖地产为例，其2015年综合借贷成本降至5.74%。龙湖地产执行董事及首席财务官赵轶表示，集团管理层没有刻意制定融资成本降低的目标，只是说保持公司稳健，在适当的窗口期尽量去争取适合公司的融资渠道，所以2015年抓住了国内公司债渠道，融资成本降低，预计2016年将降至5%-5.5%之间。
此外，龙湖地产接受《证券日报》记者采访时表示，龙湖严格执行有纪律的净负债率和融资管理，坚持“量入为出”的稳健的财务管理策略，负债率水平持续低于行业内平均水平，偿债能力指标显著好于同行业可比公司。
当然，龙湖地产不是财务成本相对较低的个案，万科等也在其列。但大中型房企去年重组、扩张等动作则直接增加了其财务费用，包括招商蛇口。
“从房企的财务费用同比增幅看，一方面是房企财务杠杆运用的结果，说明在新一轮战略投资过程中有比较积极的负债愿望，进而有利于后续中长期资金的可持续供给;另一方面则会压缩房企的盈利空间和水平，进而促使房企偿债压力增加，甚至引发公司内部的财务风险。”严跃进向本报记者称，另外，近期在债转股的改革下，后续商业银行或对部分负债规模大的房企积极尝试此类新政策，这会促使后续商业银行在房地产企业信贷资产的安全性增加，尤其是一些大中型房企，如果负债规模过大，那么完全会通过债转股的方式来改变目前高负债和高财务费用的尴尬。
