制图：沈亦伶
“一天之内，住了多年房子被人强行清出，在毫不知情的状况下，房子就被过户他人;莫名其妙背负巨额贷款……”近日，记者从致诚公益律师团队了解到，近年来一种以“理财”之名实施的新型“房诈”逐渐浮出水面，截至目前已发生数十起老年人因理财抵押房产而失去房子的案例。记者对此进行了采访调查。
“一天之内，我的房子被‘偷’了!”
2016年10月16日上午，家住北京市朝阳区新源西里社区的张女士正外出买菜，突然间接到其母李阿姨的电话。张女士闻讯后快速返回，只见门锁已被强行撬开，家里的东西正被十几个彪形大汉飞快地往外清出，杂乱地堆在小区院子里。
“你们凭什么闯入我家，强行搬我们的东西?”张女士愤怒地同这些“闯入者”理论并制止他们。然而，这群人却拿出了这套房子的房产证，上面记载的户主显示为“李某”，而不再是张女士的母亲李阿姨时，母女俩彻底蒙了。“这不是你们的房子，我们这是合法腾退!”领头的“闯入者”态度蛮横地说。
“一天之内，我的房子就被‘偷’了。”一想到这套已经住了35年、一家4口(李阿姨、女儿女婿和外孙女)仅有的房子没了，李阿姨不禁老泪纵横……
2016年5月，李阿姨经人推荐认识了自称“北京店网副总裁”的广某，广某告诉李阿姨正在做一个“以房养老”项目，只需用房产证做3个月抵押贷款后借钱给他，就可领取5%的月息，3个月期满后本息全部收回，再用本金赎回房产证。“广某拍着胸脯保证，这个项目没有风险，也不用付任何费用，只需要签一些简单协议，就能净赚近50万的利息，我就心动了。”李阿姨说。
广某特地给李阿姨介绍了“委托代理人”龙某，并强调龙某不仅可靠而且“神通广大”，为很多老人全权办理过“以房养老”相关手续，并且认识很多“金主”，可以提供抵押贷款，“只需安心交给龙某办，其他啥都不用管，等着数钱就行了”。龙某告诉李阿姨，为她找到了“金主”王某提供抵押贷款，然而直到现在，王某从未出现过。
接下来，龙某陪同李阿姨来到北京某公证处，在他的“指导”和催促下，李阿姨仅用不到10分钟的时间，就签署并公证了预先备好的厚厚一摞文书。“龙某根本不让我细看，就说都是些基本合同，他都仔细审核过，我只需在他圈定好的位置签字和按手印就行，公证员也始终没告诉我签的到底是个啥。”李阿姨说。
此外，除了广某出具的向李阿姨借款190万元的借条，所有签署的文书都统一由委托代理人龙某领取和保留，李阿姨连个副本都没有。房子被过户后，李阿姨从公证处调取这些文书才发现，除了借款合同、房屋抵押合同，还有委托公证具有强制执行效力的债权文书公证书、房屋处分委托书等。尤其是那份委托书，可以说全权委托龙某享有对房产的一切处分权利，包括解除抵押、买卖、办理产权登记、缴税等所有内容。
老年人的房子是怎样被“偷”的
李阿姨的遭遇并非孤例，致诚公益律师团队的律师告诉记者，他们提供援助的老年人因理财抵押房产而失去房子的类似案件，已多达数十起，仅在“理财服务者”广某、“委托代理人”龙某、“金主”王某的作案链条中，就有11户老人受害。
老年人的房子究竟是怎么被过户的?
“经过公证的授权委托书是导致房屋被卖的关键文件。”据致诚公益刑事项目负责人武婕分析，“委托代理人”正是基于一份经过公证的授权委托书，就能够在老年人完全不知情的情况下就卖掉房子。委托书中大多标明“我要成本价出售位于某处的房产，由于不能亲自办理，特委托受托人全权代办抵押登记、签署有关文件协议、领取权证、办理提前还款、解除抵押登记、网签、过户、提款、转委托……”字样。
老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就对该委托书进行了公证，这就完全符合房屋管理部门对于他人代办过户的要求，相当于老年人在向“金主”借款时，就同时把房子交由他人掌控，而不是如理财一方所说的只是拿房本做抵押而已。
“老年人即使签订了授权委托书并公证，由于委托是单方法律行为，仍然可以通过公证来撤销该授权。在我们提供咨询的案例中，有些老人在房屋尚未被过户前醒悟，通过公证撤销了之前的委托公证。”武婕认为，即便如此老人依然难以保住房屋，因为还有“具有强制执行效力的债权文书公证”的存在，老人在与“金主”签订借款合同时，同时对还款协议进行了公证。这就意味着金主一方可以直接拿该公证书到公证处申请执行证书，然后向法院申请强制执行，拍卖老人的房产，而不需要经过老年人同意。
此外，因为老年人被“忽悠”到房管部门办理了房屋抵押登记，如果不能按时还款，未经“金主”同意，是不能自己卖房的。“抵押登记使该房产成为了债权物的担保，即使老年人只有一套房产，也难逃被变卖的结局。”武婕说。
“这些案件都是有着相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通过别有用心提前设计好的各类法律文书，以及一系列经过精心策划、环环相扣的操作手法，让老年人最终陷入房子被变卖和过户的深渊。”
新“房诈”，披着合法外衣的“银发收割”
“我们分析认为，这就是以‘理财’之名实施的新型‘房诈’，是披着合法外衣专门针对老年人群体的‘银发收割’。”武婕说，骗子的作案手法看起来严丝合缝，而且似乎有着完备的法律文书作支撑，但并非无懈可击。
“越来越多针对老年人的诈骗案件呈现出链条化、分工化和职业化的特点。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，如果仅聚焦诈骗的某个孤立环节，很难发现问题，只有调查清楚所有环节，全面捋清整个链条，确认不同的人在链条中扮演的角色和承担的法律责任，才能有效打击此类诈骗行为，维护老年人合法权益。
“老年人的房屋之所以被骗，其核心在于对授权委托书和具有强制执行效力的债权文书进行的公证。”刘俊海分析，如果能够证明公证环节中，公证处存在过错、没有尽到审查材料真实性的义务，或公证违背了自己的真实本意，又或者公证环节被不法分子和公证员恶意串通、实施欺诈等情形，这些不利于老年人的公证书不仅可能被撤销，还可以追究相关人员的法律责任。
“失房”之痛虽然在持续，“保房”行动同样在发力。在老人们的努力和律师们的帮助下，事情的真相层层剥开，行骗的“套路”和目的日渐清晰，援助的力量愈发壮大，维权的决心异常笃定。
老人们对公证处进行了多次复核和投诉。今年5月3日，针对“北京市国立公证处接连发生数起为不真实的事项出具公证书，导致当事人房产在不知情的情况下被买卖或抵押的情况”，司法部对该公证处予以一系列处分，并吊销了曾多次为老年人办理牵涉“房诈”公证的公证员李某、冯某的执业执照。
此外，在律师们的援助指导下，老人们正在积极通过民事和刑事两种途径同时寻求救济。“接下来我们准备向法院提起因欺诈而确认贷款、抵押合同无效的诉讼，还将向公安机关申请立案侦查，追究这些不法分子的刑事责任。”受害老人们告诉记者。
截至目前，有的老人通过提起诉讼、异议登记等法律手段，暂时保住了自己的房子;广某也因为涉嫌非法集资、诈骗罪被检察院批准逮捕。老人们的“保房行动”也取得了初步成效。
采访中记者感受到，面对老来失房的不幸，老人们虽然承受着身心的巨大痛苦，但却没有因此一蹶不振、放弃希望，也没有选择极端的私力救济，而是通过情感和生活上守望相助、相濡以沫，抗争和维权中互通信息、共享证据，在学习法律、依法办事的轨道中积极寻求着对自我权益的捍卫。“曾经我们因为不懂法，让骗子钻了空子丢了房子，现在我们要靠法律，拿回自己的房子。”老人们说。
