物业服务合同终止后拒不退场却还索要物业费，以门禁电梯限制催缴费用，这些常见的物业纠纷如今有了明确裁判规则。
中经联播讯（蒋兆民 张宇晖 ）
12月8日，最高人民法院发布5件物业服务合同纠纷典型案例，为日常生活中常见的物业纠纷提供了明确裁判规则。这些案例直指物业费催缴、合同终止后交接难、业主自治权保障等热点问题。
此次发布的案例从全国法院报送的案件中精选而出，旨在统一裁判尺度，引导物业服务人依法服务、业主理性维权，构建和谐社区关系。典型案例涉及禁止物业以限制使用门禁系统等方式催交物业费、明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的不得请求支付物业费等社会关注度高的问题。
规范物业费催缴行为：禁止以门禁电梯限制业主
物业费催缴纠纷是物业服务合同案件中最常见的类型。有些物业服务人为催缴物业费，采取不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式，此类做法现已被最高人民法院明确否定。
在“张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案”中，张某因欠交物业费被禁止使用所住单元电梯及门禁系统。法院审理认为，尽管张某欠交物业费，但物业公司不得以限制业主使用门禁系统、电梯等方式催交物业费。
《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。法院认为，限制使用门禁卡实质上等同于法律禁止的催收方式。
最高法指出，物业服务人采取此类措施催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方矛盾。
厘清物业责任边界：房屋质量问题不等同于物业服务瑕疵
物业服务合同关系与其他法律关系常常被业主混淆，导致以非物业服务问题为由拒交物业费的情形时有发生。
在“某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案”中，业主徐某某以房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由拒交物业费。法院审理后明确，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，此类问题属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题。
最高法指出，物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护等。而房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。
业主以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费，不能得到支持。这一裁判规则有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体。
解决物业“交接难”：合同终止后拒不退场不得索要费用
物业服务合同终止后的“交接难”是当下物业服务领域的痛点。部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，导致新物业服务人难以顺利开展工作。
在“某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案”中，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主要求向新物业服务人履行交接义务，却请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。
法院依据《民法典》第九百四十九条规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。
判决指出，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施等交还给业主委员会或其他指定人。配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。
保障业主自治权利：物业对业主大会决定无权提起诉讼
业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。然而，实践中常有物业服务人被解聘后，试图通过诉讼推翻业主大会决定的情况。
在“某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案”中，某物业公司被解聘后，起诉请求确认业主大会关于选聘新物业服务人的决定无效。
法院裁定认为，根据《民法典》第二百八十条规定，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，不受业主大会决定的约束，与该决定不具有直接利害关系，故无权提起诉讼。
最高法明确，如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失，可以依照《民法典》第九百四十六条的规定另行主张，但不能直接挑战业主大会决定的效力。这一规则有力保障了业主自治权利。
创新纠纷解决机制：巡回审判+示范调解实现“办理一案、治理一片”
物业服务纠纷往往具有群体性、易复发、化解难等特点，针对这一情况，各地法院探索创新了多元化解机制。
在“某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案”中，法院运用“巡回审判+示范调解”方式在小区现场开庭，以案释法，批量化解了一百多个潜在纠纷。
审理法院对案涉小区的物业服务及欠费情况加强研判，考虑到该小区除陈某外还有百余位业主欠交物业费的情况，决定前往小区开展巡回审理、现场办案。
庭审中，法院对物业的服务质量进行详细调查并释法说理，物业公司认识到自己的服务确实不到位，与业主当场签订了调解协议。庭审结束后，法院即时开展普法宣传，引导物业公司与业主相互谅解。
最高法指出，审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果。各地法院形成的“示范裁判+批量化解”“先调处整改+后辅助调解”等经验做法，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。
目前，各地法院正在结合这些案例探索创新物业纠纷多元化解机制。北京市某区法院最近通过“巡回审判+示范调解”方式，成功在一个小区内批量化解了百余件潜在纠纷，使物业公司意识到服务不足后主动提升服务质量，业主们也纷纷补交物业费。
这些案例为全国法院提供了裁判参考，也为建立和谐物业关系提供了明确指引。最高法强调，良好的物业关系需要物业服务人和业主共同维护，双方均需依法行使权利、全面履行义务。
