海南全域限购政策实施四个月后，房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”，售楼中心销售人员比购房者多，市场进入“量降价涨”模式。
为维持房地产市场稳定，通过控制预售证和网签备案来控制量，导致无房可卖的局面出现。
为实现房价数据上的稳定，很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案，形成了网签“堰塞湖”。
真实房价水平与统计数据背离、“想买买不到，想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现。
“一房独大”局面仍未明显改观，但观察上半年的经济运行数据，海南降低对房地产的依赖是可以做到的。
当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。
调整房地产结构，解决一房独大顽疾，一以贯之保持政策定力。
海南全域限购政策实施四个月后，《瞭望》新闻周刊记者在市场一线调研发现，房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”，售楼中心销售人员比购房者多，市场进入“量降价涨”模式。
高压调控下，海南楼市往日的“抢房”热潮已经退去，但是新的问题也在积聚：房价数据统计上的“堰塞湖”、备案“堰塞湖”、“想买买不到，想卖没法卖”等新型供需矛盾正在逐步显现。
环岛一圈难觅在售新房源
《瞭望》新闻周刊记者近期在海南一些市县调查发现，海南房地产市场成交锐减，大部分销售中心门可罗雀，几乎无人问津。在三亚市红塘湾，记者在某项目销售中心蹲守较长时间，发现没有购房者前来咨询。
据销售人员介绍，该项目一期项目在去年9月份已经交房，也就是说在限购之前，已经售完。二期共计9栋楼400多套暂未拿到预售证，预计均价每平方米25000~35000多元。尽管三亚市之前做出了限价要求，但是销售人员表示，“这里是郊区，跟三亚市不一样，价格只要不高于此前成交价太多就可以。”
“你们买不了，我们卖不了。”销售人员明确表示，尽管已申请预售证，但是何时批复，一直没有明确时间表。
在三亚市主城区，位于迎宾路附近的某项目也已经无房可卖。据销售人员透露，三亚市区现在基本上无房可卖，他们项目只剩下两套别墅，但只能租赁不能购买。“在三亚只能选择二手房，价格在每平方米30000元左右。”
在附近的另一项目，由于来人很少，数十名销售人员在埋头忙着手中的事情。一名销售人员表示，一期已经售罄，春节后成交均价每平方米30000多元，仅有少量的商办可以购买，四十年产权。“现在三亚均价在每平方米35000~40000元左右，但没有房源。”销售人员表示。
在海南东线房地产热门区域琼海博鳌镇，某项目销售人员表示，博鳌目前均价都在每平方米25000元以上，预售房屋已经售罄，新房源还在等待开盘通知。博鳌镇上的一家中介公司人员表示，目前博鳌已经没有新盘，如果想购买只能选择二手房，均价也都在每平方米25000元左右。
在海南西线，位于儋州市的某项目，与一年前相比，这里完全没了往日的热闹，售楼大厅如今已经空空荡荡，门口也无人接待，只有一名保安坐在长桌后面。项目沙盘一侧，被一个较大的挡板围挡，上面写着“升级改造暂停开放”。
在内场区域，《瞭望》新闻周刊记者主动上前咨询时，一名销售人员介绍说，户型都是100多平方米，均价在每平方米17000元以上，但是目前正在建设样板房，想买房只能再等等，现在还买不了。
海口的某项目属于城南区域较大的房地产项目，不少在开盘之前咨询或认筹的价格在每平方米14000元左右，但到了6月份开盘时，价格一下子飙涨到了每平方米19000元以上，众多购房者直呼开发商“坐地起价”，但即使这样的高价，房子开盘当日就成了“日光盘”。
海口在海南房地产市场中一直属于较为活跃的板块，但如今也难觅新盘。
▲ 海南楼市进入“量降价涨”模式 蒙钟德摄
进入“量降价涨”模式
海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限购政策，核心内容为非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月的相关证明。
政策实施后，市场迅速降温，但《瞭望》新闻周刊记者发现，也不乏一些房地产企业剑走偏锋，试图寻求“突围”。比如一大型企业在三亚海棠湾的项目推出了“先租后买”的购房模式，即开发商先将商品房进行出租，并与承租人签订一项合同，在合同期内购买所租的房产，购买价格以当初租房时的价格为准，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部产权。“购房者要一次性缴纳总房款70%的金额作为未来40年的租金，每10年续签一次，但是一开始就写明有40年租赁权。”一位销售人员如此表示。
不过，对于部分大型房企而言，压力可能并没有想象中那么大。“很多大型房企在海南已经没有多少存货了。”某大型房企海南事业部一位负责人表示，截至去年底，海南商品住宅库存去化期约11个月，比上年末减少12个月。
日前统计数据显示，海南已经进入“量降价涨”模式。6月份海南全省完成房地产开发投资146.72亿元，同比下降37.3%，环比增长9.9%。当月商品房销售面积141.51万平方米，同比下降18.3%，环比增长21.4%；销售金额206.05亿元，同比增长1.1%，环比增长22.2%。6月海南商品房销售均价每平方米14560元，同比增长23.8%，环比增长0.7%。
限购等调控政策对市场造成了较大影响。以三亚市为例，今年1~5月，三亚市商品房共计网签8676套，同比减少22.09%；面积80.83万平方米，同比减少14.19%；总额163.45亿元，同比减少27.19%；均价每平方米20222.59元，同比下跌15.15%。
据三亚市住建局工作人员介绍，全域限购之后，商品房销售急剧下降，4月22日至6月底仅销售131套。其中，以企业名义购房的仅11套，其余120套为个人名义购房（商业109套，11套为本省户籍居民购买）。
但与此数据相对应的是，海南房价已经连续多月出尽了“风头”。7月17日，国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。这其中，海口环比涨幅最大，为3.9%，其次是济南（3.6%）、丹东（3.3%）、三亚（3.2%）。而在近期发布的7月份数据中，海口以2.3%的环比涨幅位居房价上涨第一梯队，同时以19%的同比涨幅领涨全国。海口、三亚此前已经连续多月进入房价涨幅第一梯队。受此影响，住建部8月17日约谈了海口、三亚等市政府主要负责人。
一以贯之保持政策定力
在《瞭望》新闻周刊记者采访过程中，有业内人士表示，现在为了维持房地产市场稳定，对量和价都进行了控制，通过控制预售证和网签备案来控制量，这导致无房可卖的局面出现。
为了实现房价数据上的稳定，导致很多房价过高的房子签订合同后无法尽快备案，形成了网签“堰塞湖”。尽管缺乏相对准确的数据，但在采访中，一位地方住建部门负责人告诉坦言，“这块数据积压比较严重，我们平时接到的不少投诉就是业主反映为什么他们的房子不能网签。”
真实房价水平与统计数据背离，也是目前海南市场面临的一个风险。本刊记者实地调查发现，海南整体存在着较为明显的房价与数据背离的现象，比如三亚市商品房实际成交均价已经在每平方米30000元以上，但是统计数据依然停留在每平方米20000元左右。海口市实际成交均价一度逼近每平方米20000元，但统计数据曾长期停留在每平方米9700元左右。
“这都是为了稳定，房价‘堰塞湖’问题大家都知道，但就是找不到合适的解决途径。”一位政府主管部门负责人谈到，现在公布的数据出现的量价多为此前积压的数据，这也使得海南房价一直在“冒尖”。
全域限购之后，有人对海南经济表达了担忧，毕竟对海南而言，“一房独大”局面仍未明显改观。根据海南省2018年一季度经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，依然偏高。
但观察上半年的经济运行数据，可以发现海南降低对房地产的依赖是可以做到的。采访中，海南省统计局局长包洪文表示，上半年海南房地产业增加值215.33亿元，下降8.4%。但海南省在逐步减少经济对房地产业依赖的同时，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，实现了“有缺有补，收入不减”。
海南省省长沈晓明表示，上半年从投资结构来看，房地产投资占总投资比重同比降低1.1个百分点，说明结构正在优化。“非房地产业表现总体良好，新动能成长迅速，但规模较小，对经济发展的支撑力还不够强，短期内尚不能填补房地产调控留下的空缺。”
即便如此，海南省主要负责人还是多次重申了海南减少对房地产依赖的决心。在近期的一次会议上，沈晓明以壮士断腕来比喻减少经济对房地产的依赖。他谈到，断腕一定会疼，会非常疼，轻轻松松能断腕的话，早就下决心了。但“短期的疼，是为了今后长期的不疼，是为了确保海南经济健康可持续发展”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位专家认为，当前海南的政策逻辑很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。对标自贸区（港）建设目标，海南必须承受住外界压力，引导现有房产持有者进行租赁等，保障本地人居住需求，以此来调整房地产结构，解决一房独大顽疾，一以贯之保持政策定力。
