中经联播讯（陈新航 冯骅 吕薇）四个月清盘的青岛“僵尸盘”，七十余起债务纠纷的棘手项目，在这些“疑难杂症”面前，一批房企正以“代建医生”身份开启新生。
“一个去化艰难的‘滞销盘’，经我们盘活后，4个月便实现清盘。”远洋集团副总裁赵建军在8月13日接受采访时，向媒体展示了青岛繁花里项目的重生案例。
这个位于青岛市北核心区的项目曾因去化艰难被称为“僵尸盘”，四年间更换过4个营销代理团队均未见起色。而远洋建管接手后，通过调整产品定位、集中资源做好首开，仅四个月便实现清盘。
在房地产行业深度调整的今天，“代建”正成为老牌房企转型的新战场。中指研究院最新数据显示，2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，远洋建管新拓项目33个，签约面积562万平方米，行业排名从TOP30跃升至第八位。
轻资产突围：代建赛道逆势上扬
当传统开发模式在债务泥潭与利润坍缩中艰难喘息，代建赛道正以“逆周期韧性”迎来爆发。克而瑞地产研究数据显示，2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，整体表现好于一季度和2024年。
行业中标数量同样一路攀高。根据招标网数据，2025年上半年代建中标项目约260个，同比增长8%。尽管增速较2024年同期放缓11个百分点，但在经历两年爆发式增长后，市场已进入平稳分化新阶段。
“专业能力变现正替代资本规模扩张，成为房企价值重构的核心动能。”克而瑞分析师在最新报告中指出，代建已成为重构行业价值链的“破局利器”。
市场格局呈现鲜明特征：国资类代建项目占比高达88%，虽较2024年全年下降9个百分点，但仍是绝对主力。三四线城市以51%的占比成为中标主力区域，二线城市占比38%，一线城市仅占11%。
大象转身：远洋的代建“三连跳”
在代建赛道的竞争中，远洋集团上演了后来居上的故事。2023年底，这家老牌房企整合内部资源推出“远洋建管”品牌，在机构披露的新增拓展面积榜单上，实现了从TOP30到TOP20再到行业第八的“三连跳”。
“代建业务已经是远洋集团的重要发展方向。”赵建军近日对媒体表示。这家成立于1993年的房企，在经历债务重组的同时，正将代建作为重要发力方向。
远洋的代建业务发展经历了两个阶段：第一阶段是2000年至2022年的自发期，主要为股东方和政府机构提供代建服务；第二阶段从2023年开始，在行业剧变背景下进入主动调整期。
与其他房企不同，远洋采取“完全融合”的发展模式，不将代建业务拆分独立运营。“有的城市重资产业务已经基本结束，自然转向轻资产为主。但在北京、廊坊等城市，开发业务仍占主要地位。自然过渡是最好的方式。”赵建军解释道。
“项目医生”的诊疗之道
转型代建，远洋提出“双乙方”理念——整个集团是一线团队的乙方，一线团队是代建项目的乙方。这一理念背后是深刻的角色转变：从开发商变为服务商，从“甲方”变为“乙方”。
“以前做重资产，甲方主导性强，核心是控风险、拼资金。而做代建最关键的，是具备‘乙方’思维。”赵建军强调，相较于重资产，代建路径更清晰，“就是凭本事吃饭” 。
在实践中，远洋摸索出三条业务拓展路径：
- “根据地”战略：从重资产时期的近50城收缩至不超过20个核心城市，集中优势兵力
- “游击战”策略：寻找其他平台未成功合作的项目和未涉足的业务类型
- “歼灭战”打法：集团层面快速组建专业团队为项目“把脉”
在华东的海盐都汇华庭项目中，面对70余起债务纠纷和停滞的工程，远洋团队通过债务重组、成本优化和营销重塑，不仅实现如期交付，还使项目跻身当地销售前三。
不良资产：价值修复的新蓝海
随着房企化债需求持续释放，不良资产处置正成为代建业务的新增长点。“不良资产赛道前景广阔且处于发展初期。”赵建军透露，“金融机构手中积累了大量资产亟待盘活，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。”
远洋已与多家资产管理公司（AMC）建立深度合作模式：AMC以市场价四到五折收购金融机构急于处置的优质债权资产，由远洋负责后续运营管理，通过专业操盘提升产品价值。
这种“低价收购+专业运营”的模式形成了价值提升闭环。在成都、武汉、重庆等地，远洋陆续承接和跟进了一些来自金融机构委托的民企项目。
“我们可以在不良资产的价值评估、债权债务梳理及处置、资金导入、代建及运营、交易及退出等领域提供服务。”赵建军表示，远洋已具备法务、金融、代建、资产管理等综合能力。
红海竞争下的挑战与出路
随着百强房企中已有八成布局代建，行业正从蓝海转向红海。代建管理费率持续压缩，中指研究院数据显示，上半年费率在1%～3%之间的项目占比高达81.7%，其中费率仅1%～2%的项目占比达50.5%，较2024年底增加7.8个百分点。
明源地产研究院警示，部分企业为抢占商机不惜动用恶性竞争手段，甚至故意压低代建费，不惜以亏损为代价，将行业带回“低价中标”老路。
与此同时，项目去化难题依然存在。由蓝绿双城负责共建代售的广州增城悦峰项目，在光大信托接管后仍面临去化缓慢问题。该项目未售房源超过500套，去化率仅70.6%，最终将由中铁建接手二期、三期开发。
面对挑战，远洋强调在投标时坚持两个原则：不盲目追求最低价，根据不同项目类型制定差异化方案。“逐年增长即可，不设定不切实际的目标。”赵建军态度务实，“把每一件小事做到极致，做一个成一个，这才是根本。”
政策东风：政府代建制加速落地
政策层面为代建业务发展提供了有力支持。2025年上半年，14个省市出台代建管理办法，积极鼓励政府项目实行代建制。二季度就有6个省市围绕政府代建制度出台政策，略低于一季度。
各地区对代建范围设定不同标准：
- 湖南省规定，财政性资金占项目总投资50%以上且总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目应当实行代建制
- 洛阳市要求总投资在2000万元及以上的市级政府投资项目必须代建
- 南雄市则规定建安费800万元即强制代建
代建模式创新也在不断涌现。2025年上半年，7家代建企业通过战略签约深化业务布局，合作项目遍布淄博、北京、绍兴、佛山等地。政企合作成为主流，跨界融合加速，智慧化、生态化成为核心方向。
在昆明、成都、西安等地，远洋团队正深入跟进多个出险项目。赵建军将不良资产处置比作一片待开垦的蓝海：“金融机构手中积累了大量资产亟待盘活，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。”
中指研究院企业研究总监刘水指出，房地产市场进入存量阶段，由开发商向服务商转型是房企发展的必然趋势。在行业告别高杠杆、高周转的“重资产”时代后，代建业务正成为房企转型的重要方向之一。
随着房企从单纯的地产开发转向“轻重并举”，组织架构扁平化、业务轻型化成为新发展趋势，一个以产品、管理、服务为核心的地产新时代已然开启。
