中经联播8月18日北京讯（陈新航 严晓娟 孔义明 ）从海南取消住宅分类标准，到厦门老旧小区业主可自拆自建，中国房地产市场在政策密集调整中探索新平衡点。

8月15日，海南省住房和城乡建设厅联合多部门发布《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》，正式取消普通住宅与非普通住宅的区分标准，成为全国首个全面取消住宅分类标准的省份。

这一政策调整简化了税收计算流程，降低了交易成本，为购房者提供了更便捷的服务。

在海南楼市新政出台的同一天，厦门市宣布将于8月18日实行《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，允许符合条件的业主自主翻建老旧住宅。两地的政策变化成为当前中国房地产政策调整的缩影。

政策松绑与精准调控

海南楼市新政除了取消住宅分类标准外，还特别关注多孩家庭和改善型需求。根据新规，二孩及以上家庭申请商业贷款购房时，名下已有住房套数可核减一套。

这一政策精准对接了家庭结构变化带来的居住空间需求变化，为多孩家庭减轻了购房压力。

在支持改善型需求方面，海南明确居民出售自有住房后一年内在同一市县重新购房，可享受个人所得税退税优惠。这一政策衔接了国家已有的改善型住房税收优惠政策，降低了居民“卖旧买新”过程中的交易成本。

数据显示，海南上半年房地产市场表现抢眼，全省新房成交面积达475.48万平方米，销售额约791.6亿元，同比增长21.7%。但区域分化明显，三亚市以58.8%的销售增幅领跑，其他地区仍面临去库存压力。

城市更新的多元探索

厦门推出的老旧小区自主更新改造政策提供了全新的城市更新路径。根据《指导意见》，使用年限超40年或鉴定为危房的老旧小区可申请原地翻建。

在资金筹措上，厦门坚持“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”原则，允许业主提取住房公积金和使用专项维修资金。

改造模式灵活多样，包括单栋独立改造、多栋联合改造和整体改造三种方式。最吸引人的是，在满足日照等条件下，改造项目可增加不超过原产权面积20%的建筑面积。

其中10%用于加装电梯和公共服务设施，另外10%可用于原有住宅扩面。这一政策既解决了老旧小区居民改善居住条件的需求，又为城市更新提供了可持续的资金平衡机制。

广州石牌村则探索“拆整结合”模式。这一创新做法针对介于完全拆除新建与简单整治提升之间的城中村区域，计划拆除约10.3万平方米建筑，同时保留具有历史文化价值或社区记忆的区域。

这种灵活方式为其他城市的城中村改造提供了新思路。

去库存与市场企稳信号

8月15日，国家统计局发布的最新数据显示，2025年1-7月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降4.0%和6.5%。但市场也释放出积极信号。

商品房待售面积连续5个月减少，仅7月份就环比下降462万平方米。这一变化表明行业库存压力正在减轻，市场向供求平衡方向调整。

房价方面，7月份各线城市商品住宅销售价格环比虽有小幅下降，但同比降幅整体收窄。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

值得注意的是，上海新房价格同比上涨6.1%，连续多月保持上涨态势；成都、乌鲁木齐等城市7月房价同比也迎来转涨。

土地市场也出现结构性变化。2025年前7月，全国土地招拍挂市场交易量已降至2020年同期的24%左右，低于同期商品房销售面积1.8亿平方米。土地交易和新开工规模仅为同期新房销售规模的六成左右，表明新增供给已调整到较为合适的体量。

创新模式化解库存压力

面对区域库存压力，各地政府探索创新解决方案。海南提出对商品住房去化周期高的市县，在推动城市更新过程中，鼓励优先采用“以购代建”方式安置被征迁居民。

同时支持采用房票方式安置，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。

海南省将稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。计划继续利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房，并谋划用好保障性住房再贷款收购存量商品房。

浙江丽水则在住房“以旧换新”方面推出升级版政策。第二期活动将旧房收购范围从第一期仅覆盖老城区，延伸至中心、水东、联城三大区块10年以上房龄住宅。

旧房总价抵扣新房总价的比例从70%提高至80%，且新房配套的车位和储藏间可由旧房总价全额抵扣。

丽水政策支持力度更大，2025年12月31日前完成“以旧换新”的个人或企业，可获得“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴。这一措施直接降低了居民换房成本，提高了政策吸引力。

商改住新政盘活存量资源

8月初，上海推出《推进商务楼宇更新提升的实施意见》，为被叫停8年的“商改住”打开了合法通道。这一政策根据写字楼位置特点，分类引导功能转换：

-城市主中心/副中心（如陆家嘴、南京西路）：鼓励增加科技创新、酒店等功能，适当增加服务公寓、人才公寓；

-地区中心：可直接改造为租赁住房、人才公寓，也可增加医疗、教育培训等配套功能；

-社区中心：除租赁住房外，还可补充养老托育、便民商业，甚至建设“城市建设者之家”。

上海目前有近一万栋商务楼宇，其中不少楼龄超30年，面临设备老化、租金低迷等问题。新政既缓解了核心区“职住不平衡”矛盾，又盘活了低效存量资源，为市场注入了新活力。

全国土地市场已作出相应调整，2025年前7月土地招拍挂交易量仅为2020年同期的24%左右，新开工规模仅为同期新房销售规模的六成。

随着各地政策落地，上海新房价格连续多月上涨，7月同比涨幅达6.1%；成都、乌鲁木齐等城市也在本月迎来房价同比转涨。

房地产各项指标短期波动中正朝止跌回稳方向迈进，政策组合拳正引导中国楼市从“规模扩张”转向“质量提升+结构优化”的新阶段。