中经联播讯（ 褚新兵 雨蝶 李小飞 ）
常熟市林园路老旧工业区，9幢现代化厂房取代了昔日破败景象，27家零散企业通过联合自主更新，在权属交错的土地上实现了“1+1+1＞3”的蜕变。
一块土地权属复杂的老旧工业区，如何从“不具备企业独立更新条件”的困境中破局？1月20日，自然资源部联合住房城乡建设部发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》给出了制度性答案。
这项被业内视为“城市更新工具箱”的重要政策，针对存量时代城市规划管理的实际需求，提供了从规划调整到产权登记的全链条解决方案。
灵活规划
新政策的核心突破在于增强详细规划的适应性，使其更贴合城市更新的实际需求。
通知允许地方依据国土空间总体规划和城市更新专项规划，结合“十五五”城市更新行动需求，对拟实施区域的详细规划进行评估和优化。
这种“优化”并非随意变更，而是按照法定程序通过技术修正、调整等方式进行，并纳入国土空间规划“一张图”实施监督。
南京在石榴新村危房安全消险改造试点中，就采取了整理优化用地边界的做法。通过将周边不具备单独开发条件的边角地、夹心地一并纳入，有效唤醒了“沉睡空间”。
新政亮点
这项新政策呈现六大创新亮点，共同构建了支持城市更新的制度框架。
详细规划弹性调整，地方可制定简化程序；新业态用地支持，土地混合开发获正面清单管理；微更新项目豁免，加装电梯等无需规划许可。
过渡期政策明确，支持产业发展可有5年缓冲；存量空间临时利用规则明确，空闲建设用地可短期使用；产权登记创新，预告登记保障权利延续。
江苏常熟市在推动多业主联合自主更新老旧工业区时，探索了按共用宗地方式分割办理不动产证的路径。这一实践为政策中的产权创新提供了地方经验。
规划松绑
通知专门针对社区微更新项目提出了“规划许可豁免清单”的创新设计。
在保证公共安全和公共利益的前提下，改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能的微更新项目，可制定豁免清单。
这涵盖了包括小区车辆停放场地及充电设施、加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等居民最关心的改造内容。
南通市出台的《南通市城市更新改造工程消防设计指南》，创新性地建立了“分类施策+安全补偿”核心机制。它允许通过提高构件耐火极限、优化疏散路径等补偿措施，实现安全与改造的平衡。
用地过渡期
针对存量土地转型利用中的制度障碍，通知设计了为期不超过5年的过渡期政策。
利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业，可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持。
过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，可按新用途办理用地手续；不符合的则按约定退出。
山东省在加强城市规划与土地政策融合方面，明确表示对已审查通过建设工程设计方案的城市更新项目，支持带方案供地，大幅缩短审批时间。
创新登记
通知创新性地提出了一系列不动产登记服务措施，直击城市更新中的产权难题。
可按照产权调整协议约定预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障不动产权利在更新实施中的延续性。
对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供登记服务。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同登记类型。
这些措施解决了过去城市更新中因产权复杂、手续繁琐导致的项目停滞问题，为居民自主更新和老旧小区改造提供了制度保障。
盘活存量
通知要求更加注重特色发展，积极开展更新地区自然、景观和文化遗产等特色资源调查和活化利用。
通过建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内组合供应、整体运营和合理分配的机制，形成推动城市更新的新动能。
山东省已初步建成城市级“实景三维山东”，构建了近5000平方千米的城市三维模型以及超过7600万栋建筑物三维模型，为城市更新改造提供了数字化底座。
这一技术支撑使资源调查和空间规划更加精准高效，为存量资源盘活提供了科学依据。
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山东提出将率先在济南、青岛两个特大城市开展城市存量空间现状评估，“把城区开发保护、更新改造的家底、资源摸清楚”。
自然资源部也将跟踪各地政策落实情况，适时开展业务培训和交流，总结可复制推广的经验做法。
