中经联播讯（宣一飞 钱伟民 李小刚）聚焦刚性需求和改善型需求，北京、上海近期密集出台楼市优化政策，成都、合肥等城市亦加紧储备或推出配套举措，一场以“精准滴灌”为特征的政策暖风正吹向房地产市场。

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房五大维度的八项新政，即“沪八条”，自8月21日起正式施行。新政重点升级公积金使用规则、下调外环外二套房首付比例至15%、推出最高8万元置换补贴，精准利好刚需置业与改善置换。

公积金政策优化是本次新政的核心亮点。八项举措中有三条涉及公积金优化，紧随8月18日新版《住房公积金管理条例》落地，上海仅隔两天便配套出台细则。新政扩大支付购房首付款提取范围至新建商品住房现房，购房提取频次由“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，并支持缴存人提取公积金支付购房契税及购买配套车位。

信贷方面，新政将外环外二套住房商业贷款最低首付比例由20%下调至15%，与首套房最低首付门槛对齐。外环内二套仍维持25%不变，延续了“内环稳预期、外环释需求”的差异化调控框架。同策研究院联席院长宋红卫认为，新政减轻了刚需与刚改家庭置业负担，助力改善性需求释放。

补贴政策同样力度明显。新政实施两项阶段性购房补贴：居民在外环外购买新建商品住房，且在网签前后1年内出售二手住房的，可按贷款总额1%申请补贴，单套最高5万元；若出售的二手住房位于外环内，还可叠加享受3万元补贴，两项叠加单套最高可获8万元。58安居客研究院院长张波表示，最高8万元阶段性置换补贴可有效降低交易摩擦，激活“卖旧买新”置换链条。

上海楼市新政落地后的首个周末，中介带看量和咨询量同步攀升。“周六一天带看了15组，成交1单新房、1单二手。”上海链家奉贤大区金水丽苑分行门店负责人陈华说。他判断，按照市场过往的传导节奏，最先被激活的永远是刚需群体，“刚需活跃起来，业主卖掉手里的刚需房源，手里就有了置换的资本——改善需求自然跟进，置换链条会一圈一圈转起来”。

上海之外，北京此前已对住房政策进行调整，将非京籍家庭购房社保年限从2年下调至1年，公积金贷款额度调升至最高340万元。“截至8月22日，本月门店二手房已经成交16单，还有2单新房。”北京链家西南四环北大地片区客户经理毕夏迪说，新政落地前7个月，这家门店月均成交量稳定在6到7套，“新政后的变化还是明显的”。毕夏迪表示，社保年限缩短一半，意味着不少原本“要等到明年才能买”的客户现在就有了入场资格，“这批客户购房意愿真实、居住需求迫切，此前唯一的障碍就是资格”。

更多城市正在跟进。合肥近日出台《合肥市推进“好房子”建设行动方案》，计划到2030年高品质商品住房开发全面推广，新建保障性住房原则上全面建成“好房子”。成都也在进行新一轮政策储备，据有关人士透露，后续政策将围绕优供给、增需求、去库存、稳预期打出组合拳，公积金改革优先级最高，“以旧换新”政策有望升级为现金补贴。

回顾今年上半年，深圳、广州、天津等重点城市已密集出台楼市优化政策。深圳定向松绑核心区限购，大幅提升公积金贷款额度；广州“穗八条”畅通一二手住房置换链条；天津推出11条举措，着力满足刚性住房需求，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人予以个人所得税退税优惠。

“本轮地方新政，兼顾刚需安居与改善置换需求，政策工具更加多元。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策既有一线城市优化购房门槛、放大公积金制度效能，也有二三线城市降低购房资金门槛，打通卖旧买新的流通堵点，坚持因城施策，精准匹配不同城市市场基本面。

中指研究院指出，展望后市，随着“金九银十”传统营销节点临近，房企推盘和促销力度预计加大，叠加近期政策优化，市场活跃度或有所回升。58安居客研究院院长张波表示，7月召开的中共中央政治局会议将稳地产纳入筑牢安全屏障的框架，国常会推进公积金制度改革，有望为房地产长期向好提供制度支撑。他认为，四季度房地产市场难以出现普涨格局，更多将呈现结构性修复特征，核心城市合理住房需求持续释放，存量房流通效率稳步提升，居住品质供给不断优化。