今日（1月17日），国家统计局发布《2019年1~12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1~11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点；全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1~11月份回落0.8个百分点；商品房销售面积打破连续两个月上涨趋势重回负增长，2019年1~12月累计增速为-0.1%，下滑0.3个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析认为：“2019年全国房地产开发投资额相比1~11月份略有收窄，进一步体现了房企投资端的微调导向。在所有宏观经济指标中，房地产开发投资同比增幅9.9%接近两位数，依然体现了其在宏观经济和固定资产领域的‘压舱石’作用。预计2020年这一增幅会继续收窄，但绝对不会下跌。在基建投资发力的情况下，房地产开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。”
全国商品房销售额创下新高
国家统计局数据显示，2019年商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，2018年年末为增长1.3%。其中住宅销售面积增长1.5%。
值得注意的是，2019年全国商品房销售额创下新高。全商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速回落0.8个百分点，与上年相比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%。
数据来源：国家统计局
记者据统计局数据计算发现，2019年12月单月，全国商品房销售面积22653万平方米，销售额20719亿元，增速双双回落。
分区域看，2019年1~12月份，中部地区商品房销售面积50037万平方米，下降1.3%，降幅扩大1.0个百分点，降幅已经连续两个月扩大；东北地区降幅扩大0.8个百分点；西部地区表现较好，增速扩大0.6个百分点。
诸葛找房数据研究中心分析认为，“2019年三季度以来，一些城市“因城施策”对调控政策进行了微调，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心，使得10月、11月销售面积增速正向增长。但随着政策微调城市数量逐渐增多，市场逐渐回归理性，购房者观望情绪增厚，入市积极性下降，使得12月销售面积增速下滑。”
2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，与去年同期相比减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。
据上海易居房地产研究院测算，2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9%，目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势。
“这说明库存去化的动作在继续。但也需要看到，此类曲线下跌的动力越来越弱，即房地产市场的库存数据正在构筑底部。实际上若是观察城市结构，全国一二线城市在2018年的时候就已经开始形成底部，而三四线城市则相对滞后。预计2020年此类曲线有望由负转正，换而言之，新的去库存的概念需要重新提及。”严跃进指出。
土地购置面积连跌11个月
国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3个百分点，上年为增18.0%。
查阅历史数据可见，全国土地购置数据已经保持了连续11个月下跌的状态，但近期跌幅有所收窄。
据易居研究院统计，2019年全国土地成交均价5696元/平方米，涨幅为3.1%，相比2018年3.3%的涨幅有所收窄。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，从2019年全年来看，土地市场呈现明显的先抑后扬。上半年土地市场供应量少，但房企拿地势头并未减弱，尤其在二季度重点城市补货的意愿度颇强，但是区域选择相对较窄，重点聚焦在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市；下半年受土地调控影响，房企在热点城市拿地热情明显减少，拿地的广度和数量有所增长，联合拿地现象也逐步增多，加之下半年市场土地供应放量也明显高于上半年，导致土地销量有所回升。但房企拿地的谨慎度不断提升。
严跃进认为，“土地市场的降温，和销售市场的表现以及房企的融资环境等是有关的。但是土地市场预计在2020年不会太悲观。从2020年1月份的土地市场数据看，已经出现了一些高溢价率的土地交易情况，最高的甚至超过150%。这也说明随着2020年融资环境的改善，房企拿地的积极性会进一步增加。而且从结构上看，预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。”
“考虑到2020年1月份部分城市继续出现高溢价土地的现象，所以后续依然需要强化土地管控，尤其是近期央行和银保监会都对商业银行的贷款给予了指导，重点管控贷款集中度和占比等，未来房企以高杠杆融资来购地的空间会减少，地价也会进一步趋稳。”严跃进补充说。
房企到位资金增幅扩大
2019年房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，环比增速加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。
对于资金到位状况，严跃进认为，“一方面资金面增幅相对比较稳定，资金状况没有明显恶化，尤其是房企借降准等政策，实际上也可以感受到年底资金状况改善的利好；另一方面也需要看到，房企的感受和市场数据感受并不一致，至少房企还是会比较保守，所以这也可以理解为什么2020年年初的时候房企加快融资，尤其是在美元债发行、票据发行、定向增发等方面会有较大的动作。”
在到位资金结构上，利用外资176亿元、增长62.7%，增幅最为明显；国内贷款25229亿元、增长5.1%；自筹资金增长4.2%为58158亿元；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。
“今年利用外资增长十分明显。虽然政策上对于海外融资已经有所限定，明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。但由于海外融资流程不复杂，加之利率优势推进利用外资增长明显，减轻短期偿债压力，‘借新还旧’是海外融资的主要目的。”张波表示。
同时，张波预计，“分化”将成为2020年市场的重要表现。一是销售市场分化，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”行情依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存大；二是土地市场分化，棚改在2019年提前完成，直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线城市的步伐正在逐步加快；三是房企增长分化，2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。
