财经

多家长租公寓“爆雷” 为何从资本宠儿陷入资本困局

继乐伽“爆雷”之后，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。此外，西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。问题在于，为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发？

现象：

多家长租公寓集中“爆雷”

近期，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。

不仅如此，10月18日，西安市住房和城乡建设局发布公告称，西安马驰商业运营管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金；不及时解决租户提出的合理诉求；以各种理由不退租房押金；部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。西安市住房和城乡建设局将会同西安市公安局、西安市市场监管局等部门，对以上9家公寓企业实施联合惩戒。

房东东创始人全雳指出，近期频频出现长租公寓爆雷事件，呈现两大显著特点，一是从单一城市扩大到多个城市，南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区；二是主要集中在中小公寓或二房东身上，并没有一个真正的品牌公寓。

原因：

盲目扩张和运营短板导致资金链问题

前两年，在持续的政策红利下，长租公寓成各路资本追捧的投资标的。开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。据不完全统计，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。

贝壳找房高级副总裁李文杰指出，2016-2018年，政策红利不断释放，由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓。随之，2017-2018年，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。

然而，正如巴乐兔联合创始人高萌所言，很多公寓经营者忽略了行业阶段、市场规律和基础运营体系建设，“一味盲目扩张，使用高杠杆，租金贷变相融资拿房，扩大规模，做大估值，蕴藏了巨大的风险。”

“爆雷表面是资金问题，本质是供给的非理性扩张。”空白研究院杨现领指出，一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域，在短期内形成一个“供给突起”，即供给的突然增加，叠加稳中有降的、相对不足的需求，市场形成阶段性的供给压力，随之，租金、出租率、出租周期等关键指标，必然会处于恶化状态。

杨现领指出，特别是一些机构为了规模扩张，拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平，现金流会出现压力，并进一步被迫降价出租，回笼资金，“一家机构降价，另一家机构必须跟随，从而造成‘集体踩踏’，这就是过去一年多，行业经历的典型‘负反馈’”。

宅猫找房创始人杨晓松以为，长租公寓其核心竞争力还源于通过标准化，提升服务质量，让租客安心，“我并不认为通过快速圈地，就能形成长租公寓的垄断，人心是很难被垄断的”。

“前期缺乏对市场、产品深入调研而盲目进入，此外，在市场中快速扩张，其目的也是为了在资本市场圈钱，这样的公司最后倒闭或破产是正常的。在一个健康的市场环境里，这种畸形的经营方式很难存续。”杨晓松说。

实际上，市场有一个从盲目发展到理性的过程。高萌指出，从火爆阶段的资本加持，到资本市场寒冬，业内更加理性，法规也趋于严管，市场无法再为盲目冲动、违背规律买单，由此，造成前期“冲得太猛”的长租公寓机构收不住而爆雷。

之所以长租公寓在近期频频爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、业主续租交租、融资难以及各地政府对长租行业加强监管，严把租金贷等各种因素叠加，更容易暴露长租公寓由于盲目扩张和运营短板产生的资金链问题，从而导致“爆雷”、“跑路”频发。