郁亮再谈“三道红线”：管理红利时代下房地产行业将与制造业无异

“三道红线”之下，房地产行业何去何从？万科集团董事会主席郁亮试图用“管理红利时代”去解答这个问题。

他近日在万科北方媒体交流上指出，地产进入管理红利时代，“房地产行业还原成普通行业，意思就是说我们要和（对待）制造业一样去面对它。”

这并不是郁亮第一次提到“管理红利时代”。在今年6月举行的万科股东大会和今年9月举行的南方媒体交流上，他都多次提到“管理红利时代”这一观点。郁亮指出，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利。

相较于“白银时代”这样的抽象表达，“管理红利时代”直接、具象，一如郁亮的行事风格。在本次北方媒体交流上，郁亮继续阐述了他对于“管理红利时代”的理解。“从土地到金融到管理红利三个不同阶段，本质是：在不同的市场环境中，你靠什么竞争取胜？”

“在土地红利阶段，毫无疑问，拿到土地能取胜，所以那时候最关键的是土地，评价各大公司的指标是土地储备，你有多少土地证明有多少价值，因为是赚土地的钱。到金融红利阶段，我觉得万科有很大的作用，万科活生生地把这个业务做成了快消品，我们赚的是加工的钱，买了地，加工了房子卖掉，再买地，卖更贵的房子快速周转，在行业里变成了用PE去衡量，那时候有些人胆子大，用更高的杠杆可能有更高的空间。

到了管理红利时代，显然杠杆不能用了，靠真本事，靠全面竞争能力，也就是和中国制造业一样。所以到了管理红利时代，我们房地产行业还原成普通行业，意思就是说我们要和制造业一样去面对它，所以我们也是比拼综合的方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。”

当然，房地产行业“挥别”金融红利的背后有一个重要语境，那就是今年8月传出的“三道红线”令绝大多数房企都风声鹤唳。

据媒体报道，监管层为地产开发商设置的融资“三道红线”分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均规定了有息负债的增速限制。更有消息称，“三道红线”将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

今年9月，郁亮在万科南方媒体交流会上首次表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，这意味着房地产企业又站在了同一起跑线上，“游戏规则变了，不是影响部分企业，而是影响所有企业”。

他当时透露，在这种穿透性的融资要求下，万科未来要讲财金纪律，即财务金融纪律。“其实我们几年前就觉得应该是这样子的。为什么？你看我们房地产金融占比越来越高，这是不对的，因为国家发展不能只靠房地产，应该有各种各样的高科技基础设施。”

离开了高杠杆，房企接下来该如何生存？在郁亮看来，管理红利时代，企业首先要具备强大的战略规划能力和布局能力，做正确的事情，不能选错赛道；其次，企业需要具备强大的组织能力，“你怎么把个人能力变成组织能力，怎么去和别人PK？你怎么让适等匹配人才？”最后，需要对每一个环节进行精细运营，将科技引入经营管理。

“所以说，我觉得管理红利时代是一个全面竞争时代，每个方面都还不容有失。” 郁亮说。这与他早前提出的“均衡无短板”一致。他曾指出，在管理红利时代，如果企业有明显短板，例如现金流问题，则会引发系统崩溃。

会上，郁亮还表示，房地产业是古老的行业，但随着环境变化一直在进化出新的东西，未来仍有很大的发展空间，比如过去被忽视的租赁住宅，又比如将取代传统购物中心的大型商业综合体业态。他进一步表示，万科将在房地产的相关赛道，沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走，“一根筋”走到底。