集体建设用地如此大规模的体量，加上土地价格仍有不小的想象空间，这个资金渠道的上限已经不止于万亿，如能逐步打通，无疑将大幅提升当地集体组织“操盘”乡村建设的能力和筹码。

2021年将是中国全面推进乡村振兴之年，要想实现产业兴旺、生态优美、生活富裕的目标，振兴乡村就不能停留在口号上，需要真刀真枪地干，更需要真金白银投入。

资金对于乡村振兴的重要性无需赘述，但增量资金从何而来？除了中央财政和金融大力支持之外，土地收入应该在其中扮演更重要的角色。这既符合当下农村现实的需要，也有政策上实现的可能，同时也是中国土地制度改革的长期诉求。

多年以来，我国城乡土地实行“双轨制”管理并实行不同的配置方式，城市国有土地可通过招拍挂方式进行市场化配置，而集体土地除个别途径外只能在集体内部流转，土地资源不能有效地升级为土地资产。

国有建设用地出让是按平方米计价，甚至在房地产热点城市，住宅用地单价可以达数万元/平方米。而位置相邻的农村土地则并不值钱，一亩耕地流转价格往往只在几百元，即便也是用来盖房子的宅基地，由于不能向集体外流转，其转让价格与国有住宅用地相比也有天壤之别。

这种城乡土地二元结构导致土地“同命不同价”，农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。

通过市场化配置国有土地，国内多数地方政府因此筹集了大量资金，并将这些资金大部分投入到城市建设中。笔者曾据官方数据统计发现，自2011年的3.3万亿元至2020年的8.4万亿元，十年间国有土地出让收入累计近49万亿元。2019年和2020年，国内连续两年有超过十个城市的土地出让收入超过千亿元。

外界对地方土地财政问题诟病已久，但硬币总有两面，虽然国有土地出让价格走高助推了当地房价，让一些地方过度依赖房地产业，但同时也成功地让一些城市实现了“土地增值—城市建设—土地增值—城市建设”的闭环，极大地推进了当地城市化进程。

随着国内城市化率的不断提高，国有土地已经实现其资产化进程，农村土地何时可以享有同等待遇？

早在2011年，中央高层就曾表示，“我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例”。

在当前乡村振兴的政策背景下，让农村土地地位提升、让农民更多分享土地增值收益、拓宽资金来源渠道的诉求更加迫切。

政策方向既然明了，关键是如何落实，首先是要破除相关法律法规的限制，不再禁止农村土地直接入市。

一些地区此前曾开展集体建设用地流转试点，一亩地几十万元、上百万元不再罕见。但在这些改革进程中始终存在诸多反对声音，如认为集体建设用地流转不符合法律规定，会引起建设用地管理失控、加大征收集体土地的难度，以及冲击现有的国有土地市场格局。

直至2020年元旦修订后的《土地管理法》正式实施，才正式破除了集体建设用地进入市场的法律障碍，农地入市开始推向全国。其第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

不经过征收而可以直接入市，这将直接提升集体建设用地的价值。前农业部部长韩长赋曾透露，“目前全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩，可以说这是一笔很大的财富，是农民财产性收入的重要来源，也是集体经济的重要支柱。”

从此前试点地区的情况来看，一亩集体经营性建设用地入市价格平均在30万元左右，具体到个案还要看地块所处区位，以及后期规划用途。如北京近期出让的一宗用来建设共有产权住房的集体建设用地，其单价已达1.4万元/平方米。

集体建设用地如此大规模的体量，加上土地价格仍有不小的想象空间，这个资金渠道的上限已经不止于万亿元，如能逐步打通，无疑将大幅提升当地集体组织“操盘”乡村建设的能力和筹码。

前途光明，道路曲折，这个渠道目前仍有一些难点堵点。国有用地出让全流程都有相应的法律法规予以规范，而对于集体经营性建设用地入市，《土地管理法》的相关规定还较为原则和宽泛，还需更具可操作性的行政法规来予以保驾护航。比如，哪些地块可以入市？谁是入市主体？入市流程如何设计？入市收益如何分配？入市之后的再度转让或者抵押等行为如何规范？

正因如此，加之过去的2020年疫情防控等原因，地方集体建设用地入市力度受限。新的一年中，期待农地入市为乡村振兴加入更多的催化剂。