今年以来，楼市调控频传大消息，过往发生在更长周期里的变动被浓缩，房企“期中考”成绩单就格外引人关注。
半年报一出，不少人感慨，房地产这一传统“暴利行业”，看起来似乎不那么挣钱了。这是为什么呢？
资料图：众多楼盘。 张一辰 摄
华夏幸福成“亏损王”
首先值得一提的是，房地产企业中诞生了2021年上半年的“A股亏损王”。
如今的华夏幸福，大概会让投资人“很不幸福”。华夏幸福半年报显示，上半年营业收入210.68亿元，同比下降43.63%；净利润-94.80亿元，同比下降256.37%。同时，公司负债总额高达3923.41亿元，一年内到期的非流动负债为789.02亿元。
今年以来，华夏幸福股价已累计下跌近70%，老牌房企为何沦为熊股？华夏幸福表示，受多轮疫情以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶段性紧张，公司融资业务受到较大影响，公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。
华夏幸福股价截图。
同时，业绩不佳、负债总额高的华夏幸福，还“拖累”了中国平安。中国平安在半年报称，2021年上半年实现净利润580.05亿元，同比下降15.5%，主要是受对华夏幸福相关投资资产减值计提、估值调整及其他权益调整金额达359亿元的影响。
“优等生”也“窘”
不只是华夏幸福，在行业内被公认为“好学生”的万科也陷入“增收不增利”的窘境。
万科上半年营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；但是受地产开发业务利润率下降影响，报告期内归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%，这是万科2008年以来第一次出现半年度净利润同比下跌的情况。
万科将净利润下滑归结于三方面的原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降较快；三是转型业务的效果还没有真正体现出来。
万科首席执行官、总裁祝九胜坦言，面对这样的问题，就像期中考试没考好，面对老师时“心里很忐忑”。也因此，2018年就提出来“活下来”的万科，如今再次提出“活下去比什么都重要”。
被称为“规模之王”的碧桂园上半年实现总收入2349.3亿元，为房企之首。但毛利率和净利率分别跌破20%和10%，为多年来首次出现。与增长27%的营收相较，碧桂园上半年净利润同比增幅仅为2.3%。
“利润之王”中海地产上半年毛利率首次跌破30%至28.5%，同比下降2.1个百分点。净利润为207.8亿元，位列房企第一名，也是上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企，但净利润同比1.2%的增长，却远低于同规模企业中位水平。
梳理房企半年报发现，无论是万科、中海、龙湖、华润置地、保利等优等生，还是恒大、华夏幸福、蓝光发展等流动性紧张的房企，同样面临着产品毛利率、盈利空间“暴跌”的问题。房企利润水平明显下滑已成为不争的事实。
据中原地产研究中心统计，102家公布上半年业绩的上市房企中，近四成净利润同比下跌；102家房企合计净利润下降14%。
资料图：航拍福州市闽江畔一处新建住宅。 中新社记者 吕明 摄
卖房不赚钱了？
为何会出现全行业的毛利率下降？旭辉控股CEO林峰表示，一部分原因是2017年、2018年拿地的时候没有限房价，此后限房价加上市场下行，这些项目的利润情况不甚理想。融创中国董事会主席孙宏斌更直言：“如果2017年买的地现在还没卖，现在就亏很多钱了。”
除了2017年前后的历史遗留问题，今年房企还面临新的形势——22个城市实行集中供地，第一轮供地时，几乎全部出现高溢价的情况。此后有消息称，自然资源部8月10日召开闭门会议，明确提出下一步集中供地单宗地溢价率不得超过15%，严控城市楼面地价新高。多城市随后的集中供地中也调整了此前的竞买规则。
除此之外，部分房企毛利率下降的另一个原因，是降价销售的“价格战”。
“今年整个资金市场是偏紧的，上半年销售比较好，下半年销售压力很大。”孙宏斌预计，下半年房地产市场会“比较惨烈”。这是因为有些企业压力比较大之后降价造成；另一方面因为国家政策执行坚决，“让大家已经有让房价不上涨的预期了”。
世茂集团总裁许世坛亦表示，目前行业处于整合阶段，下半年销售可能会放缓。
资料图：广州天河区保利心语花园。 中新社记者 陈骥旻 摄
“从量向质”寻求新突破
业内专家认为，在马太效应不断加剧的情况下，不同规模房企的发展目标和需求将面临分化。在政策影响下，房企逐渐转变底层逻辑，用高质量、可持续的发展代替对规模的执着，在传统行业效能见顶前，布局寻求新突破。
可以看到，房企已逐渐放慢扩大规模的步伐。中指研究院数据显示，2021年1-8月份，百强房企企业拿地总额18883亿元，同比下降10.8%。其中，50家代表房企拿地总额同比下降76.2%，环比下降51.8%。
同时，头部房企也开始了新的探索。如，碧桂园推机器人、农业现代化，万科发力长租公寓、物流仓储，保利进军购物中心、酒店等等。
“利润率的降低是行业发展的必然阶段，因为行业已走过了暴利时代，未来不可能还有暴利。”旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示，预测行业的毛利率可能到2022年年底见底后，再触底反弹。
暴利时代终结，“从量向质”发展的房企还将面临很多场“大考”。 (左宇坤)
