中经联播讯（李文闻 刘莎莎 ）
一套200万元的商业用房，首付门槛从100万元骤降至60万元。国家统计局数据显示，全国商业营业用房待售面积超过1.4亿平方米。
1月26日，全国多地已正式执行商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%的新政策。
这距离中国人民银行和国家金融监督管理总局1月17日联合发布调整通知仅过去一周时间。随着陕西、广东、湖北、湖南和深圳等地区相继跟进，一场针对商办房地产市场的“去库存”战役正式拉开帷幕。
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政策速递
中国人民银行和国家金融监督管理总局1月17日联合发布通知，将商业用房购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。
这一调整覆盖所有商业用房，包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体以及商住两用房。此前，商业用房贷款最低首付比例通常为50%。
两部门通知明确赋予各省级分支机构根据辖区情况自主确定最低首付款比例下限的权限。
这种“全国定基调、地方抓落实”的模式，体现出当前房地产调控“因城施策”的精准思路。
地方行动
新政出台后，多地迅速响应。陕西省于1月23日发布通知，明确全省各城市商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
广东省（不含深圳）也于1月21日调整了省内20个城市的商业用房购房贷款政策。同日，湖北省宣布省内17个市州统一执行新标准。
深圳市作为计划单列市，于1月23日单独发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整至不低于30%。
市场现状
商业用房市场面临严峻的去库存压力。截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积更高达1.41亿平方米。
这意味着全国商业营业用房与写字楼待售面积合计超1.9亿平方米，去化周期普遍在30个月以上。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“目前各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题。”
在深圳，2025年新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，连续两年增长；二手房非住宅成交占比为17.5%，达到2012年以来次高值。
双重利好
首付比例下调直接降低了商业用房的购买门槛。以一套200万元的商铺为例，原先需支付100万元首付，现在最低只需60万元即可购置。
这一变化有效激活了此前因资金压力受限的中小投资者和初创企业的购买力。
同时，政策也为居民家庭资产配置提供了新路径。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新政为商业用房市场提供了流动性与信心支持。
随着租赁市场的崛起，热点城市的机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强。
金融创新
新政不仅着眼于短期去库存，还着眼于长期的房地产金融创新。李宇嘉认为，下调首付比例有利于盘活存量做保障性租赁住房或长租公寓。
政策可从金融角度支持存量物业盘活和改造，间接促进REITs（房地产投资信托基金）的发展壮大。
近年已有多个地区出台政策助力商业用房去化，包括支持存量商业用房改建为租赁住房，支持楼宇兼容、临时改变用途等。
贵州甚至提出利用存量商业用房建设或改造用于旅居产业发展。
深层挑战
尽管政策利好明显，但商业用房市场仍面临深层挑战。当前经济环境下，中小企业扩张意愿较弱。
2025年小微企业景气指数始终低于荣枯线，直接影响对商铺、办公楼的需求。与住宅相比，商业用房二手交易增值税税率较高，影响投资者预期。
在此背景下，金融机构对商业用房领域的信贷投放一直较为谨慎。新政实施后，各商业银行将按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况和客户风险状况，合理确定每笔贷款的具体首付款比例。
未来展望
短期来看，商业用房购贷款最低首付款比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市。
在一、二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速。但中长期而言，商业用房市场的根本复苏仍取决于多重因素。
消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升，都将影响商业用房市场的未来走势。
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深圳贝壳研究院的数据显示，商业地产交易已出现结构性回暖迹象。在全国多地办公楼空置率居高不下的背景下，新政策能否像期待中那样点燃投资者的热情，还需要时间来验证。
随着各地“因城施策”的细则陆续出台，商业用房市场是否会迎来真正的“春天”，仍取决于实体经济复苏的步伐和商业活力的恢复速度。
